Travaux du propriétaire pendant la location : vos droits et la baisse de loyer

Publié le 13 novembre 2026 · Lecture 7 min · Informations à jour des arrêtés 2026

Une salle de bains à refaire, des fenêtres à changer, une isolation à poser pour sortir le logement de l'étiquette F ou G : un jour ou l'autre, le propriétaire annonce des travaux dans un logement que vous occupez. Pouvez-vous refuser ? Combien de temps devez-vous supporter le bruit et la poussière ? Avez-vous droit à une compensation ? La loi du 6 juillet 1989 et le Code civil répondent assez précisément. Voici vos droits, étape par étape, et ce que des travaux changent (ou ne changent pas) à votre loyer.

Pouvez-vous refuser les travaux du propriétaire ?

En principe, non. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à son paragraphe e, oblige le locataire à permettre l'accès au logement pour la préparation et l'exécution de quatre catégories de travaux :

• les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble ;
• les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement ;
• les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ;
• les travaux qui permettent de rendre le logement décent, conformément à l'obligation que l'article 6 de la même loi impose au bailleur.

Cette obligation ne donne pas pour autant carte blanche au propriétaire. Elle s'accompagne de conditions de forme et de limites, et le texte renvoie à l'article 1724 du Code civil, qui organise la compensation due au locataire quand le chantier se prolonge. En dehors de ces catégories, par exemple pour des travaux de pur agrément sans lien avec l'entretien ou l'amélioration du logement, rien ne vous oblige à ouvrir votre porte.

Quelles conditions le propriétaire doit-il respecter ?

Avant le début du chantier, le bailleur doit vous adresser une notification de travaux qui précise leur nature et leurs modalités d'exécution. Elle vous est remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un simple appel ou un message laissé la veille ne suffit pas : c'est ce document qui fixe le cadre, et le chantier doit ensuite s'y tenir.

Deuxième limite : aucun travail ne peut être réalisé le samedi, le dimanche ou un jour férié sans votre accord exprès. Vous pouvez accepter, par exemple pour raccourcir le chantier, mais personne ne peut vous l'imposer.

Enfin, les travaux ne doivent pas tourner au harcèlement. Si le chantier, ou la manière dont il est conduit, présente un caractère abusif ou vexatoire, s'il ne respecte pas les conditions annoncées dans la notification, ou s'il rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le juge peut, à votre demande, interdire ou interrompre les travaux.

Les travaux durent plus de 21 jours : votre loyer doit baisser

C'est le droit le plus méconnu. L'article 1724 du Code civil prévoit que le locataire doit supporter les réparations urgentes, même si elles le privent d'une partie du logement. Mais si elles durent plus de vingt et un jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée » dont il a été privé. La loi du 6 juillet 1989 étend cette règle à tous les travaux qu'elle vous oblige à laisser faire.

Ce seuil était de quarante jours avant la loi ALUR de 2014 : si vous lisez une ancienne documentation qui parle de 40 jours, elle est périmée. La réduction ne suppose aucune faute du propriétaire. Elle compense simplement la jouissance perdue, et son montant dépend de deux éléments : la durée du chantier et la part du logement inutilisable (une cuisine hors service ne pèse pas comme une chambre d'amis condamnée).

Le propriétaire ne peut pas vous faire renoncer à ce droit par avance. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause du bail qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours. Si votre bail contient une telle clause, elle n'a aucun effet (voir notre guide des clauses abusives du bail).

Exemple fictif. Le texte ne fixe aucun barème : la part du logement indisponible s'apprécie au cas par cas et se négocie avec le propriétaire, ou se fixe par le juge en cas de désaccord. Le calcul porte ici sur toute la durée des travaux, le texte visant une diminution « à proportion du temps ».

Le logement devient inhabitable : que faire ?

Quand les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire à votre logement et à celui de votre famille, l'article 1724 vous ouvre une option plus radicale : demander la résiliation du bail. Elle se discute avec le propriétaire ou se demande au juge. Avant d'en arriver là, une solution est souvent trouvée à l'amiable : relogement temporaire pris en charge par le bailleur, suspension du loyer pendant la durée du chantier, calendrier resserré. Faites toujours confirmer ces arrangements par écrit.

Si le chantier est mené de façon à vous pousser dehors, avec des coupures répétées, des ouvriers sans prévenir ou des travaux qui s'éternisent sans raison, gardez des preuves (photos datées, échanges écrits, attestations de voisins). Elles serviront devant le juge des contentieux de la protection, qui peut interdire ou interrompre les travaux, et devant lequel une demande de dommages et intérêts reste possible si le bailleur a commis une faute.

Après les travaux, le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Pas librement, et surtout pas au-delà du plafond dans une ville encadrée comme Paris ou Lyon. Des travaux d'entretien ou de mise en décence ne justifient aucune hausse : ils relèvent des obligations normales du bailleur. Seuls certains travaux d'amélioration peuvent donner lieu à une majoration en cours de bail, à condition qu'une clause du bail ou un accord écrit le prévoie, et cette majoration reste soumise aux règles de l'encadrement. Le détail figure dans notre guide sur l'augmentation de loyer pour travaux.

Les travaux de rénovation énergétique méritent une attention particulière. Tant que le logement est classé F ou G, son loyer est gelé : aucune hausse, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par révision annuelle (loi Climat et résilience). Si les travaux font gagner une classe au logement, le gel cesse pour l'avenir, mais le plafond de l'encadrement continue de s'appliquer. Notre simulateur DPE vous indique si votre loyer est gelé aujourd'hui.

Comment réclamer la baisse de loyer, étape par étape

1. Notez les dates de début et de fin réelle du chantier, et les pièces rendues inutilisables. Photographiez l'état du logement pendant les travaux.
2. Écrivez au propriétaire, de préférence en recommandé, en rappelant l'article 1724 du Code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et proposez un montant de réduction chiffré.
3. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Pour une demande de 5 000 € au plus, une tentative de règlement amiable doit en principe précéder la saisine du juge (article 750-1 du Code de procédure civile).
4. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection fixe la réduction, et peut interdire ou interrompre des travaux abusifs.

Ne retenez pas de vous-même tout ou partie du loyer pendant le chantier : vous vous exposeriez à un reproche d'impayé. Réclamez la réduction, puis obtenez-la par accord écrit ou par décision du juge. Si les travaux visent à corriger un logement qui ne répond pas aux critères de décence, vos recours sont plus larges, détaillés dans notre guide sur le logement non décent. Et pour savoir qui paie quoi au quotidien, entre petites et grosses réparations, consultez notre guide des réparations locatives.

Profitez-en pour vérifier le loyer lui-même. Si votre loyer de base dépasse le plafond de l'arrêté en vigueur à la signature du bail, l'excédent n'était pas dû, et il se récupère jusqu'à trois ans en arrière. Avec la méthode LoyerConforme, la vérification est gratuite et, sur votre mandat, l'équipe adresse la mise en demeure, relance, négocie et saisit la commission avec un avocat partenaire si besoin, contre 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien si rien n'est récupéré.

Questions fréquentes