Le gel des loyers des passoires thermiques
Mis à jour le 4 novembre 2026 · Sources : loi Climat et résilience du 22 août 2021, loi du 6 juillet 1989, base des DPE de l'ADEME
En bref
- Depuis le 24 août 2022, en France métropolitaine, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus augmenter.
- Sont interdites la révision annuelle selon l'IRL, la hausse au renouvellement et la hausse entre deux locataires.
- Pour un bail plus ancien, le gel part de son premier renouvellement ou de sa première reconduction depuis cette date.
- Une hausse appliquée malgré tout se réclame sur 3 ans.
Depuis le 24 août 2022, en France métropolitaine, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus augmenter. La loi Climat et résilience vise les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis cette date, loués vides ou meublés. Pour un bail plus ancien, le gel part de son premier renouvellement ou de sa première reconduction tacite.
Une hausse appliquée malgré le gel n'a pas de base légale : la somme payée en trop se réclame au propriétaire dans la limite de 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le gel ne cesse qu'après des travaux et un nouveau DPE classé E au moins.
Les trois hausses interdites
- La révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), même si le bail contient une clause de révision.
- La hausse au renouvellement du bail, même si le propriétaire estime le loyer sous-évalué.
- La hausse à la relocation : le nouveau locataire ne paie pas plus que le précédent, et aucun complément de loyer ne peut être ajouté.
Exemple de calcul
Un studio classé F est loué 700 € hors charges, avec un bail signé le 1er octobre 2023. Un an plus tard, le propriétaire porte le loyer à 724 €. Cette hausse de 24 € par mois est interdite : au bout de deux ans, 24 loyers ont été payés avec elle, soit 576 € à récupérer, et le loyer revient à 700 € pour la suite du bail.
Comment fonctionne le simulateur DPE
- L'adresse : le simulateur interroge la base publique des DPE de l'ADEME et affiche les diagnostics enregistrés pour l'immeuble. Vous choisissez le vôtre (étage, surface, date), ou indiquez la classe de votre DPE.
- Le bail : sa date de signature fixe le début du gel. Pour un bail antérieur au 24 août 2022, le simulateur demande s'il est vide ou meublé pour retrouver la date de son renouvellement.
- Le loyer : votre loyer hors charges au début du gel, puis celui d'aujourd'hui.
- L'estimation : les hausses sont supposées appliquées à chaque anniversaire du bail ; le montant exact se calcule avec vos quittances.
Le calendrier de la loi Climat et résilience
| Date | Logements | Ce qui change |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Classés F et G | Gel des loyers : plus aucune hausse |
| 1er janvier 2025 | Classés G | Interdits à la location, pour un nouveau bail comme pour un renouvellement |
| 1er janvier 2028 | Classés F | Interdits à la location |
| 1er janvier 2034 | Classés E | Interdits à la location |
Gel et encadrement des loyers : deux protections qui se cumulent
Dans une ville où les loyers sont encadrés (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et les autres villes concernées), le gel s'ajoute au plafond légal : un loyer peut à la fois dépasser le plafond de son quartier et avoir augmenté malgré le gel. Vérifiez aussi votre loyer avec notre simulateur de l'encadrement.
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il augmenter mon loyer si le logement est classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus augmenter : ni révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, ni hausse au renouvellement, ni hausse entre deux locataires. Une hausse appliquée quand même se réclame sur 3 ans.
Mon bail a été signé avant août 2022 : mon loyer est-il gelé ?
Oui, à partir de son premier renouvellement ou de sa première reconduction tacite intervenus depuis le 24 août 2022 : au bout de 3 ans pour une location vide, d'un an pour une location meublée. Les révisions appliquées avant cette date restent acquises.
Le gel des loyers s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Le gel vaut pour les logements classés F ou G loués vides comme meublés, dès lors qu'ils sont la résidence principale du locataire.
Comment récupérer une hausse de loyer interdite ?
Demandez par écrit à votre propriétaire le remboursement des sommes versées en trop et le retour au loyer gelé. Sans accord, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection. Le trop-perçu se réclame dans la limite de 3 ans, et une lettre n'interrompt pas ce délai.
Comment retrouver le DPE de mon logement ?
Le DPE est annexé au bail. Il est aussi enregistré dans la base publique de l'ADEME : le simulateur le retrouve à partir de l'adresse, avec l'étage, la surface et la date du diagnostic.
Mon logement est passé de F à E en 2026 sans travaux : le gel prend-il fin ?
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE pèse moins lourdement l'électricité : des logements chauffés à l'électricité peuvent passer de F ou G à E sans travaux. Les effets de ce reclassement sur un loyer gelé en cours de bail sont encore discutés : vérifiez la date et la classe du DPE annexé à votre bail avant d'accepter une hausse.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Le locataire déjà en place garde son bail et peut demander des travaux au propriétaire. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, les logements classés E le 1er janvier 2034.
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Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de 3 ans) ; base des diagnostics de performance énergétique de l'ADEME (données ouvertes).