Réparations locatives : qui paie quoi entre locataire et propriétaire ?
En bref
Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations du logement, listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; le propriétaire assume les grosses réparations et tout ce qui relève de la vétusté.
Une réparation causée par l'usure normale, une malfaçon ou la force majeure n'est jamais à la charge du locataire.
Le plafond de loyer de l'encadrement ne déplace pas cette répartition.
Un joint qui fuit, une vitre fêlée, une chaudière en panne : à chaque incident, la même question revient. Est-ce au locataire de payer, ou au propriétaire ? La loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 tracent une frontière assez nette : l'usage et l'entretien courant pour l'occupant, le gros et le vétuste pour le bailleur. Voici comment s'y retrouver, et pourquoi un loyer encadré ne déplace jamais cette ligne.
Ce que dit la loi : l'entretien courant d'un côté, les grosses réparations de l'autre
Deux articles posent le principe. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, à l'entretenir en état de servir et à y faire « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal » du logement.
L'article 7 met à la charge du locataire « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives » définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Deux garde-fous importants l'accompagnent : ces réparations ne sont pas dues quand elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure ; et le locataire ne répond des dégradations survenues pendant le bail que si elles lui sont imputables, pas lorsqu'elles résultent de la force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers.
Ce partage est ancien : le Code civil le formule déjà à ses articles 1754 et 1755, en précisant qu'aucune réparation réputée locative n'est à la charge du locataire quand elle n'est due qu'à la vétusté ou à la force majeure.
Quelles réparations sont à votre charge ?
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 classe les réparations locatives en six familles : les parties extérieures à usage privatif (jardin, terrasse), les ouvertures intérieures et extérieures, les parties intérieures, la plomberie, l'électricité et les autres équipements du logement. La règle générale est simple : vous prenez en charge l'usage et le petit entretien, le propriétaire paie le remplacement des éléments usés et les gros travaux.
| Poste | À votre charge (entretien, menues réparations) | À la charge du propriétaire |
|---|---|---|
| Robinetterie | Remplacement des joints et clapets, détartrage courant | Remplacement d'un robinet usé ou entartré par le temps |
| Canalisations | Dégorgement, débouchage des conduites | Remplacement d'une canalisation vétuste ou percée par l'âge |
| Chauffage individuel | Entretien annuel de la chaudière, ramonage des conduits | Remplacement de la chaudière ou du chauffe-eau |
| Fenêtres et vitres | Remplacement d'une vitre cassée, graissage des gonds | Remplacement des fenêtres vétustes, réfection des huisseries |
| Murs et plafonds | Menus raccords de peinture, rebouchage des trous que vous avez faits | Réfection complète d'une peinture ou d'un enduit usés par le temps |
| Électricité | Remplacement des interrupteurs, prises, ampoules et fusibles | Mise aux normes et rénovation de l'installation |
| Volets et serrures | Graissage, remplacement de cordes, reproduction d'une clé | Remplacement d'un volet ou d'une serrure hors d'usage par vétusté |
Liste indicative. Le décret précise que ces réparations ont « notamment » ce caractère : la frontière se lit toujours à la lumière de l'usure normale. Le bailleur paie l'entretien annuel d'un chauffage collectif, qui peut ensuite figurer parmi les charges récupérables (voir les charges locatives).
Vétusté, malfaçon, force majeure : les cas où vous ne payez rien
C'est la nuance la plus souvent oubliée. Même une réparation inscrite dans la liste du locataire bascule sur le propriétaire dès qu'elle est causée par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou la force majeure. Concrètement :
- La vétusté : l'usure normale due au temps et à un usage conforme. Une peinture terne après plusieurs années, un joint durci, un robinet entartré par l'âge, une moquette arrivée en fin de vie relèvent du propriétaire.
- La malfaçon ou le vice de construction : un défaut présent dès l'origine, qui n'a rien à voir avec votre usage.
- Le cas fortuit et la force majeure : une tempête, un dégât venu de l'extérieur, un événement imprévisible et irrésistible.
Pour objectiver l'usure, une grille de vétusté peut être annexée au bail : elle applique un abattement par année d'ancienneté, au terme duquel l'équipement est considéré comme amorti. Sans grille, l'appréciation se fait au cas par cas, et l'état des lieux d'entrée sert de point de comparaison.
Un robinet qui goutte résume bien la règle. Si la fuite vient d'un joint à changer, c'est un geste d'entretien courant, à votre charge. Si le mécanisme entier est corrodé par les années, la réparation relève de la vétusté, donc du propriétaire.
Dépôt de garantie : quelles retenues sont justifiées ?
Au départ, le propriétaire compare l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Il ne peut retenir sur votre dépôt de garantie que le coût des réparations locatives que vous n'avez pas faites et des dégradations qui vous sont imputables, jamais la vétusté ni l'usure normale. Chaque retenue doit être justifiée par un devis ou une facture.
| Constat à la sortie | Cause | Retenue |
|---|---|---|
| Trous percés dans un mur, non rebouchés | Dégradation du locataire | 60 € |
| Clé perdue, reproduite | Perte du locataire | 15 € |
| Peinture refaite après 9 ans d'occupation | Vétusté | 0 € |
| Robinet entartré remplacé | Vétusté | 0 € |
| Total retenu | 75 € |
Exemple fictif. Les montants retenus doivent correspondre à des réparations réelles, justifiées. Le délai de restitution du dépôt et la pénalité de retard de 10 % par mois sont détaillés dans notre simulateur de dépôt de garantie.
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Dans une ville encadrée, comme Paris ou Lyon, le plafond fixé par l'arrêté porte sur le loyer de base, hors charges. La répartition des réparations s'ajoute à ce cadre sans le modifier : le propriétaire ne peut pas vous faire payer ses grosses réparations en les glissant dans le loyer, ni franchir le plafond au prétexte de travaux.
Une majoration de loyer pour des travaux d'amélioration obéit d'ailleurs à des conditions strictes et reste elle aussi plafonnée (voir l'augmentation de loyer pour travaux). Et si votre loyer de base dépasse le plafond, l'excédent se récupère jusqu'à trois ans en arrière, que vous habitiez encore le logement ou non.
Le propriétaire refuse une réparation à sa charge : que faire ?
La marche à suivre est graduée :
- Adressez une demande écrite, de préférence en recommandé, rappelant son obligation d'entretien de l'article 6 et décrivant le désordre.
- Sans réponse, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation.
- En dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer ou le suspendre tant que le logement n'est pas remis en état (article 20-1 de la loi de 1989).
Ne cessez jamais de payer votre loyer de vous-même pour forcer la main : vous vous exposeriez à un reproche d'impayé. Si le défaut touche à la sécurité ou à la salubrité, vos recours sont plus larges, détaillés dans notre guide sur le logement non décent.
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Questions fréquentes
Qui paie le remplacement de la chaudière ?
Le remplacement d'une chaudière ou d'un chauffe-eau est une grosse réparation, à la charge du propriétaire, sauf si la panne provient d'un défaut d'entretien imputable au locataire. L'entretien annuel de l'appareil, lui, reste à la charge du locataire au titre de l'entretien courant, selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Qui paie l'entretien annuel de la chaudière ?
L'entretien annuel de la chaudière individuelle et le ramonage des conduits sont à la charge du locataire : ils figurent parmi les réparations locatives du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le locataire souscrit en général un contrat d'entretien. Le remplacement de l'appareil, en revanche, incombe au propriétaire.
Dois-je repeindre les murs avant de partir ?
Pas par principe. Vous devez les menus raccords de peinture et le rebouchage des trous que vous avez faits, par exemple pour fixer des étagères. Une peinture simplement défraîchie par le temps relève de la vétusté, à la charge du propriétaire : rien ne vous oblige à refaire les murs à neuf en l'absence de dégradation.
Le propriétaire peut-il retenir une réparation sur mon dépôt de garantie ?
Oui, mais seulement pour une réparation locative non faite ou une dégradation imputable au locataire, constatée par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, et justifiée par un devis ou une facture. Il ne peut rien retenir au titre de la vétusté ou de l'usure normale. Le délai de restitution et la pénalité de retard sont détaillés dans notre simulateur de dépôt de garantie.
Qui paie si une fuite est due à la vétusté ?
Le propriétaire. Une réparation occasionnée par l'usure normale, une malfaçon ou la force majeure n'est jamais à la charge du locataire, selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1755 du Code civil. En revanche, si la fuite vient d'un joint que vous deviez entretenir, le remplacement reste à votre charge.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, articles 6 et 7
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
- Code civil, article 1755
Textes officiels cités dans cet article, liens vérifiés le 8 novembre 2026. Informations générales, ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.