L'encadrement des loyers s'arrête-t-il le 24 novembre 2026 ?

Publié le 30 septembre 2026 · Mis à jour le 9 novembre 2026 · Lecture 7 min · Informations à jour des arrêtés 2026

Sur le papier, oui, l'expérimentation de l'encadrement des loyers arrive à échéance le 24 novembre 2026. Mais dans les faits, le dispositif ne va très probablement pas disparaître, une prolongation de deux ans a été votée par le Sénat le 21 octobre 2026. Et surtout, le trop-perçu que vous avez déjà payé sur un loyer trop élevé se réclame aujourd'hui sur 3 ans, un délai que le Sénat propose de ramener à un an. La bonne stratégie n'est donc pas d'attendre, mais de vérifier votre loyer maintenant.

Ce que dit la loi : une échéance fixée au 24 novembre 2026

L'encadrement des loyers au sens strict, celui qui plafonne le loyer d'un logement en fonction d'un loyer de référence majoré, a été mis en place à titre expérimental par l'article 140 de la loi ELAN (loi du 23 novembre 2018). Cette expérimentation, ouverte pour une durée limitée, a ensuite été prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022, qui en a repoussé le terme au 24 novembre 2026.

La loi ne donne pas de date : elle parle de « huit ans à compter de la publication » de la loi ELAN, parue au Journal officiel du 24 novembre 2018. La plupart des arrêtés préfectoraux (Paris, Seine-Saint-Denis, Lille, Bordeaux, Grenoble), la Cour des comptes et service-public.fr en déduisent que l'encadrement s'applique aux baux signés jusqu'au 24 novembre 2026 inclus. Vous lirez parfois le 23 novembre (Sénat, arrêté de Montpellier) ou le 25 novembre (ANIL, Métropole de Lyon) : l'écart tient seulement à la façon de compter le jour de publication.

C'est cette date qui inquiète aujourd'hui les locataires des villes concernées, de Paris à Lyon en passant par Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou le Pays basque. Sans nouveau texte, les arrêtés préfectoraux qui fixent chaque année les plafonds cesseraient de produire leurs effets pour les baux signés après cette échéance. Autrement dit, l'encadrement ne serait pas aboli d'un coup, mais il ne s'appliquerait plus aux nouvelles locations conclues au-delà.

À noter, ce calendrier ne concerne que l'encadrement des loyers proprement dit. L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, qui limite les hausses à la relocation et au renouvellement dans plus d'un millier de communes, repose sur un autre mécanisme et n'est pas visé par cette échéance.

Pourquoi le dispositif ne va probablement pas disparaître

Le scénario d'un arrêt sec paraît peu probable. Une proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz, visant à pérenniser et étendre l'encadrement, a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix pour, 56 contre selon le décompte de la séance). Le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a examiné le texte sur le rapport de la sénatrice Amel Gacquerre et a préféré, à la pérennisation, une simple prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, limitée aux neuf territoires déjà encadrés, estimant que les conditions d'une pérennisation ne sont pas réunies (voir SeLoger, octobre 2026). Le 21 octobre 2026, les sénateurs ont adopté cette prolongation de deux ans par 325 voix contre 17, sans l'étendre à de nouvelles communes (voir Journal de l'Agence, octobre 2026). Le texte est ensuite reparti à l'Assemblée nationale : le 3 novembre 2026, sa commission des affaires économiques a adopté la version du Sénat sans la modifier, les 43 amendements déposés ayant été rejetés ou retirés (voir Tout sur mes finances, novembre 2026). Le texte est examiné en séance publique le 18 novembre 2026 ; pour entrer en vigueur, il devra être voté dans les mêmes termes que la version du Sénat avant le 24 novembre 2026.

Cette prolongation transitoire, limitée aux territoires déjà engagés dans l'expérimentation, laisserait le temps de trancher sur le fond. Douze élus de villes concernées ont par ailleurs réclamé publiquement la prolongation du dispositif. Comme le résumait Actu-Juridique au printemps 2026, il n'y a « pas de clap de fin » à attendre pour l'encadrement des loyers.

Un point de prudence toutefois, rien n'est définitivement acté tant qu'un texte n'a pas été voté dans les mêmes termes par l'Assemblée et le Sénat. La date du 24 novembre 2026 reste donc la référence juridique en vigueur, en attendant la promulgation d'une prolongation. Nous mettrons cet article à jour dès qu'un texte définitif sera adopté.

Ce qui change, ou non, pour votre bail en cours

Une confusion fréquente mérite d'être levée. La fin éventuelle de l'expérimentation ne remettrait pas rétroactivement votre bail actuel dans la légalité s'il dépasse le plafond. Un bail signé pendant que l'encadrement s'appliquait a été conclu sous l'empire de la loi en vigueur à ce moment. Le loyer de référence majoré applicable à la date de signature reste la règle du jeu pour la durée de ce contrat.

Concrètement :

• Si vous avez signé un bail encadré et que votre loyer dépasse le plafond, votre droit à contester et à obtenir une baisse ne s'éteint pas au 24 novembre 2026.
• La restitution des sommes trop payées reste ouverte, dans la limite de la prescription de 3 ans qui court sur les loyers (un an si le texte du Sénat est adopté en l'état).
• Seuls les baux signés après l'échéance, faute de prolongation, échapperaient au plafond, avec les conséquences que cela suppose sur le marché locatif des villes concernées.

C'est précisément pour cela que la période actuelle est stratégique. Attendre de voir « ce qui va se passer » revient à laisser filer chaque mois un mois de trop-perçu hors de la fenêtre des 3 ans.

Le trop-perçu déjà payé se récupère aujourd'hui sur 3 ans

C'est le message le plus important pour un locataire concerné. L'action pour récupérer un loyer versé au-dessus du plafond légal se prescrit par 3 ans. Elle se compte à rebours à partir d'aujourd'hui, et la fin de l'expérimentation n'y change rien. Chaque mois qui passe fait sortir un mois de la fenêtre, définitivement.

Attention toutefois : le texte adopté par le Sénat le 21 octobre 2026 ramène à un an le délai de prescription de l'action en diminution de loyer. S'il est confirmé en l'état par l'Assemblée nationale, la période réclamable passerait de 3 ans à un an. Le texte n'est pas encore définitif, mais c'est une raison de plus pour engager la démarche sans attendre.

En clair, un locataire parisien qui découvre en novembre 2026 qu'il paie 180 € de trop par mois depuis deux ans peut réclamer ce dépassement, et obtenir en plus une baisse de loyer pour l'avenir tant que le bail encadré court. Nous détaillons le mécanisme dans notre guide récupérer un trop-perçu de loyer. La prolongation ne remet pas en cause ce droit, mais elle pourrait en raccourcir le délai : raison de plus pour le faire valoir vite.

Ce que vous devez faire maintenant

Que l'encadrement soit prolongé ou non, la marche à suivre est la même, et le calendrier joue contre vous si vous tardez.

1. Vérifiez votre plafond. Comparez votre loyer hors charges au loyer de référence majoré applicable à votre logement, selon sa surface, son année de construction, son nombre de pièces et son caractère meublé ou non. Pour comprendre ces valeurs, voyez notre article sur le loyer de référence majoré et minoré.
2. Confirmez que votre ville est concernée. Neuf territoires appliquent aujourd'hui l'encadrement. La liste des villes concernées et leur date d'entrée en vigueur vous permet de situer votre bail.
3. Agissez sans attendre l'échéance. Mise en demeure du bailleur, puis commission de conciliation, puis juge si nécessaire. Toutes les étapes sont réunies dans notre guide complet.

À Paris, où le dispositif est le plus ancien et le mieux documenté, les locataires qui vont au bout de la démarche récupèrent en moyenne plusieurs milliers d'euros entre restitution du passé et baisse du loyer futur. La fin annoncée de l'expérimentation n'est pas une raison de renoncer, c'est au contraire un signal pour agir tant que votre bail encadré est encore en cours.

Questions fréquentes