Bail verbal : louer sans bail écrit, quels droits pour le locataire ?

Publié le 14 novembre 2026 · Lecture 7 min · Informations à jour des arrêtés 2026

Des clés remises contre un premier virement, une poignée de main, et jamais de contrat signé : la location « à l'amiable » est plus fréquente qu'on ne le croit, surtout entre particuliers, pour une chambre, un studio prêté par un proche ou un logement repris au départ d'un ami. Le jour où un désaccord survient sur le loyer, les charges ou la date de départ, le locataire se demande s'il a des droits. La réponse est oui, et ils sont presque tous identiques à ceux d'un bail écrit. Voici ce que dit la loi du 6 juillet 1989, ce que l'absence d'écrit change vraiment, et comment vous protéger.

Un bail verbal est-il valable ?

Oui. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est établi par écrit, mais il ne frappe pas de nullité une location conclue oralement. La jurisprudence admet depuis longtemps la validité du bail verbal, comme le rappelle l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) dans son analyse consacrée au sujet.

Concrètement, dès lors que le logement, vide ou meublé, est votre résidence principale, la loi de 1989 s'applique en entier. Ses règles sont d'ordre public : le propriétaire ne peut pas y échapper en se passant de contrat. L'absence d'écrit ne le dispense donc ni de respecter une durée minimale, ni de louer un logement décent, ni, dans une ville encadrée, de respecter le plafond de loyer.

Le même article 3 donne un levier simple aux deux parties : chacune peut exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat écrit conforme à la loi. Nous y revenons plus bas.

Quelles règles s'appliquent à une location sans bail écrit ?

Les mêmes que pour un bail signé, à quelques exceptions près qui tiennent toutes à une idée : ce qui n'est pas écrit ne peut pas être imposé au locataire.

• La durée. Elle est celle de la loi : trois ans pour une location vide si le propriétaire est une personne physique, six ans s'il s'agit d'une société, un an pour un meublé. Elle court à partir de votre entrée dans les lieux, et le bail se reconduit tacitement à son terme.
• Le congé du propriétaire. Il ne peut vous faire partir qu'à l'échéance, pour l'un des motifs prévus par la loi (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux), avec un préavis de six mois pour une location vide. Notre guide sur le congé du bailleur détaille ces conditions.
• Votre propre départ. Vous pouvez partir à tout moment, avec un préavis de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue (voir le préavis réduit), et d'un mois en meublé.
• La clause résolutoire. Elle n'existe pas sans écrit. En cas de litige, le propriétaire ne peut pas invoquer une résiliation automatique : il doit demander au juge de prononcer la résiliation du bail.
• La révision du loyer. Elle suppose une clause écrite qui la prévoit. Sans bail écrit, pas de révision annuelle (voir la partie suivante).
• Les quittances. Le bailleur doit vous remettre gratuitement une quittance si vous la demandez (article 21 de la loi de 1989), qu'il y ait un contrat écrit ou non. Notre guide sur la quittance de loyer explique comment la réclamer.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer sans bail écrit ?

Pas par la révision annuelle. La loi de 1989 n'autorise la révision du loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL) que lorsque le contrat la prévoit. Sans bail écrit, il n'existe aucune clause de révision, et l'ANIL rappelle que la Cour de cassation l'a jugé dès 1995 : la révision suppose une clause écrite. Le loyer convenu à l'entrée reste donc fixe tant que vous n'acceptez pas une autre somme.

Si le propriétaire vous réclame malgré tout une hausse « selon l'indice », vous pouvez la refuser. Si vous l'avez déjà payée sans vous en rendre compte, la somme versée en trop se discute, comme tout trop-perçu. Notre guide sur la révision du loyer et l'IRL rappelle les règles applicables quand une clause existe. Au renouvellement du bail, une hausse n'est possible que selon la procédure de la loi, et jamais au-delà du plafond dans une ville encadrée.

Comment prouver que vous êtes locataire ?

C'est le vrai point faible du bail verbal. L'article 1715 du Code civil distingue deux situations. Si la location n'a encore reçu aucun commencement d'exécution et que l'une des parties la nie, la preuve par témoins n'est pas admise. Mais dès que vous êtes entré dans les lieux et avez payé un loyer, l'ANIL précise que la preuve du bail peut être apportée par tout moyen. Rassemblez dès maintenant :

• les virements de loyer sur votre relevé bancaire, avec un libellé explicite si possible ;
• les quittances et reçus, même manuscrits ;
• les messages échangés avec le propriétaire (SMS, courriels, messageries) qui mentionnent le logement, le loyer ou la remise des clés ;
• l'attestation d'assurance habitation et les factures d'électricité ou de gaz à votre nom et à cette adresse ;
• le cas échéant, l'attestation de la CAF si vous percevez une aide au logement ;
• des photos datées du logement à votre arrivée, à défaut d'état des lieux.

Ce dernier point compte. Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume que vous avez reçu le logement en bon état, ce qui peut vous être opposé au moment de récupérer votre dépôt de garantie. Demandez au propriétaire d'en établir un, même tardivement, et gardez vos photos. Si vous avez versé un dépôt de garantie, il doit vous être restitué dans les délais légaux : notre simulateur de dépôt de garantie calcule la date limite et la pénalité de retard.

Le loyer d'un bail verbal est-il plafonné dans une ville encadrée ?

Oui, sans aucune différence avec un bail écrit. L'encadrement des loyers, prévu par l'article 140 de la loi ELAN, s'applique à tous les logements loués en résidence principale sous le régime de la loi de 1989, dans les territoires où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, le Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble.

Le plafond applicable est celui de l'arrêté en vigueur à la conclusion de la location. Faute de contrat daté, cette date se déduit en pratique de votre entrée dans les lieux et du premier paiement : d'où l'intérêt de conserver le premier virement. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de votre secteur, pour votre type de logement, son époque de construction et sa surface.

L'absence de bail écrit a même une conséquence pratique : le propriétaire n'a jamais pu vous indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré, que tout bail en zone encadrée doit mentionner (voir les mentions obligatoires du bail). Beaucoup de locataires sans contrat ignorent donc tout du plafond. Si votre loyer le dépasse, la part en trop n'était pas due et se récupère jusqu'à trois ans en arrière.

Exemple fictif, montants choisis pour l'illustration. Le plafond réel dépend du secteur, du type de logement, de l'époque de construction et de la surface habitable, et de l'arrêté en vigueur à la date d'entrée dans les lieux.

Faut-il demander un bail écrit au propriétaire ?

Le plus souvent, oui. L'article 3 de la loi de 1989 vous permet de l'exiger à tout moment, et le propriétaire ne peut pas s'y opposer. Un contrat écrit fixe noir sur blanc le montant du loyer, la date d'entrée, la surface habitable et le dépôt de garantie : autant d'éléments qui, sans lui, reposent sur vos seules preuves.

Gardez en tête deux précautions. D'abord, la régularisation consiste à mettre par écrit la location qui existe déjà, pas à en conclure une nouvelle : rien ne vous oblige à accepter, à cette occasion, un loyer plus élevé, une date d'entrée plus récente ou des clauses que vous n'aviez pas acceptées. Relisez attentivement le projet et refusez les clauses abusives. Ensuite, faites votre demande par écrit, de préférence en recommandé avec avis de réception, en citant l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire, lui aussi, peut vous demander de signer un bail écrit. Vous n'avez pas à craindre cette démarche si le contrat reprend fidèlement les conditions convenues ; dans une ville encadrée, il devra alors mentionner le loyer de référence, ce qui vous permettra de vérifier le plafond.

Que faire si le loyer dépasse le plafond ?

Commencez par vérifier le plafond de votre logement, puis réunissez vos preuves de paiement. La démarche est ensuite la même qu'avec un bail écrit : une demande amiable au propriétaire, puis, s'il refuse, la commission départementale de conciliation, recommandée sans être obligatoire pour un loyer de base trop élevé. Pour une demande en justice de 5 000 € au plus, une tentative de règlement amiable doit en principe la précéder (article 750-1 du Code de procédure civile).

Avec la méthode LoyerConforme, la vérification est gratuite et, sur votre mandat, l'équipe reconstitue le calcul à partir de vos virements, adresse la mise en demeure au propriétaire, relance, négocie et saisit la commission avec un avocat partenaire si besoin. Vous n'avancez aucun frais : la rémunération est de 20 % des sommes récupérées à l'amiable ou de 40 % si la commission est saisie, avocat compris, et rien n'est dû si rien n'est récupéré.

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